A legjobb ha van önerőd.

A legegyszerűbb eset, ha a Te mint vevő, a rendelkezésedre áll a teljes vételár. Ez esetben az adásvételi szerződésben rögzítendő, hogy a vételárat milyen arányban kell megosztani a vevő és a bank között. Ez az eset előtörlesztésnek, azaz a hitel futamidő lejárta előtti visszafizetésének számít, és ennek díjait meg kell fizetni a banknak.

A díj mértéke bankonként változik, egyes bankok fix díjjal dolgoznak, mások a hátralévő tőketartozás százalékában határozzák meg a díjat. Azt, hogy az előtörlesztési díjat az eladó beépíti az árba, vagy saját maga fizeti meg, mindig egyedileg dől el, jogilag a díjfizetés az eladót terheli.
 

Hitel a szerződésben

Nem változik a helyzet, ha  hitelből szeretnéd a jelzáloggal terhelt lakást megvásárolni, de önerőd nagyobb, mint az eladó jelzáloghitelének fennálló tőketartozása. Az önerőt a fennálló tartozás kiegyenlítésére kell fordítani, amit szintén az adásvételi szerződésben kell rögzíteni. Az önerő feletti részt pedig a hitelt nyújtó bank bocsátja az eladó rendelkezésére, melyből a vételár további része kiegyenlíthető.

Abban az esetben, ha az önerőd nem éri el az eladó tartozásának mértékét, akkor a fennmaradó, hitelből finanszírozott részen szintén az eladónak hitelt nyújtó bank és az eladó osztoznak megfelelő arányban. E feltételeket is az adás-vételi szerződésben kell rögzíteni.

Problémát okozhat, ha nem kapsz elegendő hitelt, hogy az  önerőddel együtt a teljes vételárat fedezze. Ez a probléma nagyon is valós lehet, mivel a  folyósított hitel pontos mértékét a hitelbírálat során, az értékbecslés elvégzése után állapítja meg a bank, amikor a kialkudott vételár már le van fektetve az adásvételi szerződésben.

Előfordulhat, hogy a folyósítandó hitel és az önerő nem fedezi a vételárat teljes mértékben. Amennyiben a vevő semmilyen más forrásból nem tudja a fennmaradó részt fedezni az eladó elállhat a tranzakciótól. ( Van olyan lehetőség, ahol nem kérik az adásvételi szerződés megkötését, csak  szerződéskötésre kell meglennie )

 Ez a kockázat csökkenthető, ha  igénybe veszed szolgáltatásunkat, mert a banki gyakorlatok ismerete, és a tapasztalat alapján a hitelképesség felső határának becslése biztosabbá tehető, tudod, ha nem akarod bebukni.

A lakáscsere esetén felmerülhet, hogy a korábbi hitel visszafizetése és új felvétele helyett az adós egyszerűen áthelyezteti a jelzálogjogot az egyik ingatlanról a másikra. Ez is egy járható út, de ez esetenként jóval bonyolultabb, körülményesebb, s főként időigényesebb folyamat.

Bonyolít a szocpol

Némileg bonyolultabb a lakáscsere abban az esetben, ha lakásépítési (-vásárlási) kedvezmény (LÉK), vagy másnevén „szocpolt” vettetek igénybe az eladandó lakás megvételekor.

A LÉK összegét a lakás eladásakor vissza kell fizetni, ha az eladás a vásárlástól számított tíz éven belül megtörténik, kivéve, ha egy éven belül a teljes, eladásból befolyó vételárat legalább azonos értékű másik lakás vásárlására fordítja a szocpol igénybevevője.

 Az Önkormányzati és Területfejlesztési Minisztérium tájékoztatója alapján a kedvezményt az átmeneti, az eladás és vásárlás közötti időszakban a Magyar Államkincstárnál vezetett állami letéti számlára letétbe kell helyezni.
 

Hidald át!

Az eddigiekben feltételeztük, hogy sikerült vevőt találnod az  ingatlanodra és az így befolyt összeget a korábbi jelzáloghitelednek megfizetésére és az új lakás megvásárlására fordítanod.

A vevő megtalálása azonban a valóságban korántsem ilyen egyszerű és nem feltétlenül gyors folyamat. Abban az esetben, ha nem találsz vevőt régi ingatlanodra, de az újonnan kiválasztott ingatlant valamilyen oknál fogva (többen érdeklődnek az ingatlan iránt, egyéb körülmény miatt sürgősség válik a költözés) meg kell vásárolnod, akkor megoldás lehet egy áthidaló hitel .

Az áthidaló hitel egy jelzálog alapú hitel, amit általában az ingatlan értékének 60%-ig körülbelül 24 hónapra nyújtanak a bankok.

A hitel célja, hogy a kiválasztott lakás megvásárlásához akkor is álljon önerő a rendelkezésedre, ha a régi lakást még nem sikerült értékesítened. Az áthidaló hitelt tehermentes és jelzáloggal terhelt lakásra egyaránt igénybe lehet venni.

A jelzáloggal terhelt lakás esetében azonban él az a kitétel, hogy az áthidaló hitelként kapott összeget a korábbi tartozás kiegyenlítésére kell felhasználni, és csak a fennmaradó összeg áll önerőként rendelkezésre. Ennek oka, hogy egy lakáson ne legyen két bank jelzáloga bejegyezve, mivel az áthidaló hitel fedezetét is a régi lakás adja.

 Abban az esetben, ha a korábbi hiteltartozás meghaladja az áthidaló hitel összegétértelmetlen áthidaló hitelt igénybe venned, mivel a teljes összeget a korábbi tartozás visszafizetésére kellene fordítanod. A bankok általában a 60%-os finanszírozási arányon túl egy abszolút, 15 millió forintos plafont is megszabnak az áthidaló hitel konstrukcióban adható hitelösszeg maximumaként. természetesen 

Az áthidaló hitelek esetében gyakori, hogy a futamidő alatt nem fizet semmilyen díjat az ügyfél, csak a lakás eladásakor, azaz az áthidaló hitel visszafizetésének pillanatában számol fel kezelési költséget és kamatot a bank.