Jön a szigorítás, március 1. után

A Magyar Nemzeti Bank programot indít a forintalapú jelzáloghitel- és jelzáloglevél-piac fejlődésének támogatására, ennek lényege, hogy a jegybank forintban kibocsátott jelzálogleveleket vásárol 100 milliárd forint értékben, valamint intézkedéseket hajt végre a jelzálog hitelezés fejlődése érdekében. A lépés eredményeként folyamatosan elérhetővé, a mostaninál jobban tervezhetővé válnak a bankok számára a forintforrások, így csökkenhetnek a forinthitelek kamatai. Vagyis a forinthitelek versenyképesebbé válhatnak a hitelpiacot az utóbbi években elárasztó devizahitelekkel szemben.

Az árfolyamkockázat nélküli forinthitelek eddig annak ellenére sem tudták felvenni a versenyt a devizahitelekkel, hogy tavaly nyár óta 9 százalékról 6 százalékra süllyedt az alapkamat, ezáltal sokat ledolgoztak a hátrányukból.

Tavaly tavasszal, amikor az euró árfolyama 320 forint közelébe, a svájci frank pedig bőven 200 forint fölé drágult, a devizahiteleseknek igen komoly többletkiadást kellett kigazdálkodniuk a válság miatt amúgy is szűkebb családi büdzséből.

A legjobb svájcifrank- és euróalapú lakáshitel 10 millió forint és 20 éves futamidő esetén havi 71, illetve 75 ezer forintos kiadást jelent, szemben a forintalapú kölcsön 85 ezer forintjával, vagyis több mint 10 százalék a devizahitelek előnye. Ahhoz, hogy megérje devizahitel helyett forintalapú lakáshitelt felvenni, a frankárfolyamnak 210-220, az euró árfolyamának pedig tartósan 294-306 forint körül kellene maradnia.

Jön a szigorítás


A devizahitelek tehát olcsóbbak, kivéve, ha annyira magas finanszírozási arányt szeretnél, amely március 1. után már csak forinthiteleknél lesz elérhető.

A 361/2009 számú kormányrendelet több olyan szabályozást is tartalmaz, mely jelentősen érinti a bankok lakossági hitelezési tevékenységét. A kormányrendelet két szakaszban lép hatályba.

    * 2010.03.01-től
    * 2010.06.11-től

Fontos, hogy az alkalmazás a szerződéskötés dátumára vonatkozik és nem az ügyletek
befogadási időpontjára. Vagyis a fenti időpontokat követően kötött szerződésekre kell alkalmazni a kormányrendelet érintett részeit.

A kormányrendelet hatálya nem terjed ki:

    * A hatályba lépését megelőzően leszerződött ügyletekre
    * A hatályba lépését megelőzően leszerződött ügyletek módosítására
    * A mentőcsomag keretében történő bármilyen módosításra (Ide értendő az „Állami mentőcsomag” is)
    * A fedezetül szolgáló ingatlan forgalmi értékéhez kapcsolódó korlátozás (6§) nem terjed ki az állami kezességvállalással biztosított lakáscélú kölcsönökre
    * Azon idegen banki hitelkiváltásokra, ahol:
          - A kiváltandó hitel (első) folyósítása 2010.03.01 előtt már megtörtént és
          - A kiváltandó hitel összegét nem haladja meg az igényelt kölcsön összege (eltérő devizanem esetén a befogadás napján érvényes HUF ellenérték alapján) és
          - HUF alapú hitel HUF alapú hitellel kerül kiváltásra vagy
          - EUR alapú hitel EUR/HUF alapú hitellel kerül kiváltásra vagy
          - Előzőektől eltérő devizanemű hitel kerül kiváltásra

A kormány múlt év végén elfogadott rendelete szerint a pénzügyi intézmények a jövőben csak hitelképességi vizsgálat elvégzése alapján nyújthatnak hitelt az ügyfeleiknek, illetve saját belső szabályzatukban kell rögzíteniük, hogy kiknek, milyen feltételekkel nyújtanak hitelt, mit vesznek figyelembe jövedelemként, illetve milyen igazolások, nyilatkozatok meglétét teszik kötelezővé a hitelfelvételhez.

A belső szabályzatban rögzített feltételek és a hitelképességi vizsgálat alapján alakul ki az egyes személyek úgynevezett hitelezhetőségi limitje, vagyis az a forintban megállapított összeg, ami kifejezi a maximális havi törlesztési képességet. A bankok csak olyan hitelt adhatnak, amelynek a törlesztőrészlete ezt az összeget nem haladja meg. Euróhitel esetében a havi törlesztőrészlet nem lehet magasabb a limit 80 százalékánál, más deviza esetén pedig 60 százalékánál. Az új rendelet szerint a kihelyezett hitel aránya forinthitel esetében a fedezetként felajánlott ingatlan értékének legfeljebb 75 százaléka lehet, euróhitel esetében 60 százalék, más devizahitel esetében pedig 45 százalék lehet az arány.
 
Tehát ha nem tudsz plusz ingatlant bevonni a hitel fedezetéül – megközelítően 20-40% önerővel juthatsz lakásvásárlási hitelhez (lízinghez) attól függően, hogy forintban vagy devizában igényled a hitelt (lízinget).


Devizanem                Jelzáloghitel                   Ingatlan  lízing
Forint                            75%                              80%
Euro és euro alapú           60%                              65%
Egyéb deviza                  45%                              50%

A legtöbb háztartásnak már van hitele, többségük pedig a forintárfolyamtól erősen függő, devizaalapú termékkel rendelkezik.

Ha forintra váltod a mostaninál alacsonyabb devizaárfolyamon felvett svájcifrank- vagy euróalapú hiteled, akkor kénytelen leszel kifizetni a megnövekedett tőketartozást is, ami leegyszerűsítve azt jelenti, hogy ezt a pénz elbukod. (A hitelfelvételkor ugyan forintot kaptál, ám ezt az összeget a bank átszámolta devizára, ez adja a teljes tőketartozást, illetve a havi törlesztést is devizában határozta meg a bank, így a rendszeres havi kiadás az éppen aktuális árfolyam alapján adódik. Ha gyengült az induláshoz képest a forint, akkor többet kell fizetned.) Ha nem váltasz forinthitelre, akkor a veszteséged csak papíron létezik. Amennyiben a forint erősödő pályára áll, akkor a hitel futamideje alatt ez a veszteség elolvadhat, persze forintgyengülés esetén növekedhet is.

Érdemes lehet bankot cserélni

Ha a forinthitelre váltás nem jelent megoldást a nagyobb havi kiadás miatt, még kereshetsz kedvezőbb feltételeket kínáló bankokat. A hitelek áthelyezésére, vagyis a hitelváltásra a bankok értelmezése szerint nem vonatkoznak a márciustól életbe lépő szigorúbb hitelezési szabályok, így a jövőben továbbra is lehet a kedvezőbb feltételeket nyújtó bankhoz vinni a hitelt minden további akadály nélkül. A banki feltételek szinte napról napra változnak ezért érdemes alaposan körbenézni a piacon: a február első napjaiban érvényes banki kondíciók alapján egy 10 millió forintos, 20 éves futamidejű kölcsön esetében a legjobb három ajánlat között is 5-10 ezer forint különbség lehet, legyen szó forint-, euró- vagy svájcifrank-alapú hitelről.

Sokan vannak, akik nemcsak a lakáshitellel, hanem áruvásárlási, személyi vagy esetleg hitelkártyakölcsönnel is rendelkeznek, ezek együttesen pedig igen komoly kiadást jelentenek elsősorban utóbbi három hitel magas kamata miatt.  Egy lakáshitelből, áruvásárlási hitelből, személyi kölcsönből és hitelkártyatartozásból adódó összesen havi 110 ezer forintos kiadás, amelyből 75 ezer forint a lakáshitel, a múlt pénteki banki feltételek alapján akár 30 ezer forinttal is csökkenthető a havi kiadás.

Márciustól hatályos, ügyfelek érdekeit védő rendelkezések: 

Elállási jog

A hitelszerződéstől a szerződéskötés napját követő tizennégy napon belül indoklás nélkül elállhatsz – a hitel folyósítását követően is - a hitelező csak az államnak vagy önkormányzatnak megfizetett (és vissza nem téríthető, pl. jelzálog bejegyzési illeték) díjra jogosult, egyéb költséget nem számíthat fel (természetesen, ha folyósítva lett a hitel, a tőkét kamataival együtt vissza kell fizetni!)

Előtörlesztés

Az előtörlesztési díj mértéke jelenleg több finanszírozó esetén igen magas, 4-5%-t is elérheti (az előtörlesztett összegre vetítve), vagy a szerződés korlátozza az ügyfél előtörlesztéshez való jogát.


Minden esetben élhetsz a részleges vagy teljes előtörlesztéssel. (Több finanszírozó az azonnali előtörlesztést, végtörlesztést – többnyire refinanszírozott jelzáloghitelek esetén – nem teszi lehetővé. Előzetesen, írásban be kell jelentened. A törvényben nem találtam utalást arra, hogy mennyi időn belül kell lehetővé tenni az adósnak, hogy az elő/végtörlesztésre befizetett összeget mely határidőn belül kell jóváírnia. Ingatlan értékesítés esetén ez okozhat nehézséget az eladónak.)

A törvény szabályozza az előtörlesztés díjának mértékét:

Jelzáloghitel esetén az előtörlesztési díj legfeljebb 2% lehet, kivéve a jelzáloglevéllel finanszírozott kölcsönöket, itt 2,5% lehet az előtörlesztés maximális díja.  Egyéb lakossági hitelek esetén, ha az előtörlesztés időpontja a szerződés lejárata közötti idő legfeljebb egy év, akkor 0,5%, amennyiben ez az időpont és a lejárat közötti időtartam egy évet meghaladja, legfeljebb 1% lehet a díj. 

Többféle pénznemben történő hitelnyújtás esetén az alacsonyabb limitet kell alkalmazni. A hitelnyújtás összegének a kormányrendelet szerinti elvárások mellett természetesen a Bank belső szabályzatában meghatározottaknak is meg felelnie.

A kormányrendelet szerinti arányok betartásánál a fennmaradó terheléseket mindig az ingatlan- nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjog összege (és nem az aktuális tartozás) alapján kell figyelembe venni.

2010. június 11-től lépnek hatályba a lakossági hitelezés általános követelményei:
 
A Fedezet alapú hitelnyújtás megszűnhet

Vagyis az ún. jövedelemigazolás nélküli vagy „minimálbéres” finanszírozás várhatóan megszűnik. Általában a háztartás jövedelmének 30-50%-a fordítható hiteltörlesztés(ek)re, a jövedelem nagyságától függően.

Az alacsony munkabérrel „bejelentett” alkalmazottak számára magasabb hivatalos munkabér lesz szükséges.

Ha vállalkozó, cégvezető vagy és hivatalosan a minimálbér a jövedelmed, két lehetőséged lesz: vagy nem veszel fel hitelt, vagy kénytelen leszel egyéb jövedelmet is igazolni. Ilyen többek közt az EVA, osztalék, ingatlan bérbeadásból származó jövedelem. Esetleg kiegészítő biztosítékok nyújtásával is tudod majd a  hitelképességedet javítani (pl. biztosítás engedményezése, cégkezesség – sajnos ez a lehetőség csak kevés pénzintézetnél lehetséges és a lakossági termékek jellemzően standardizáltak, így a kisebb vagy átlagos összegű lakossági hiteleknél az „egyedi” bírálat lehetősége igen kicsi.)

A hitelezhetőségi limitet a hitelező belső szabályzatában határozza meg

Ez eddig is így történt. Minden banknak, hitelezéssel foglalkozó pénzügyi vállalkozásnak saját belső szabályzata határozza meg milyen típusú jövedelmeket milyen mértékben vesz figyelembe. Az utóbbi egy évben ez jelentősen szigorodott minden finanszírozónál, azonban „minimálbérrel” vagy a „hitel havi törlesztő részletét elérő jövedelemmel” fedezet alapon lehet hitelhez jutni. Várhatóan az egyes hitelezők belső szabályzatai továbbra is különböző módon fogják a hitelezhetőségi limitet meghatározni.

Minden hiteltípus (jelzáloghitelt, személyi kölcsön, folyószámla hitelkeret, hitelkártya) esetén az ügyfeleknek már a kölcsönkérelem befogadásakor alá kell írni (tudomásul kell venni) egy a „Túlzott eladósodottság kockázatairól” szóló tájékoztatót és ezt írásban (is) át kell adni a hitel kérelmezőjének.
 
Az a hiteligénylő, akitől azt kérdezzük „Mi az az összeg, amit havonta nehézség nélkül tud fizetni?” – és a válasza az a kérdés „Mennyit kell?”, az esetek többségében nincs tisztában a hitelfelvétel kockázataival.

Természetesen történhet az évek során olyan esemény, amit nehéz előre kalkulálni (pl. válás, családi tragédia, vagy akár a jelenlegi gazdasági válság), ami rövidebb-hosszabb ideig az adós fizetőképességét ellehetetlenítheti. A tanácsadónak – legyen az banki alkalmazott, vagy hitelközvetítő – a feladata lenne a hitel és egyes speciális hitelkonstrukciók, mint életbiztosítással vagy unit-link termékkel kombinált hitelek esetén a valós, előre látható kockázatokra felhívni az ügyfél figyelmét. A törvényi szabályozás – véleményem szerint - legfeljebb mérsékli a túlzottan profitorientált értékesítők egyoldalú termékismertetését.

Hitelezhetőségi limit alapján mekkora lehet a havi törlesztés?

Az egyes hiteltípusoknál meg kell határozni egy úgynevezett hitelezhetőségi limitet. Ez egy forintban meghatározott maximális havi hiteltörlesztési képességet kifejező összeg.

A kormányrendelet nem határozza meg ezen limitet HUF alapú hitelekre (ezt a Bank szabályzatában kell kidolgozni), de azt rögzíti, hogy:

    * EUR alapú ügyleteknél a HUF limit 80%-át kell alkalmazni
    * Minden egyéb devizanemű hitelfelvétel esetén a HUF limit 60%-át kell alkalmazni.

Példa a hitellimit megállapítására:

Egy házaspár igazolható havi jövedelme összesen 300 000Ft. Jelenleg van egy euro alapú autó hitelük, havi 30 000Ft a törlesztő részlete. Euro alapú lakásvásárlási hitelt szeretnének igényelni. Mekkora lehet a havi törlesztésük? A Bank belső szabályzata szerint a nettó 300 000Ft jövedelem esetén 40%, azaz 120 000Ft a hitelezhetőségi limit.  

Euro alapú hitel esetén az összes havi törlesztő részlet 96 000Ft lehet. Mivel a családnak van már hitele, ennek a törlesztő részletét le kell vonni a limitből (96 000Ft – 30 000Ft), vagyis maximum 66 000Ft lehet a havi törlesztő részlet. (Ez a jelenlegi banki kamatkondíciók szerint 6-9 millió Ft hitelösszeg felvételét teszi lehetővé számukra, banktól és futamidőtől függően) 

A hitelezhetőségi limitektől akkor lehet eltekinteni, ha a hitelfelvevő rendelkezik az ügylet devizanemével megegyező devizanemű jövedelemmel. (Pl.: EUR alapú hitel felvétele EUR jövedelem igazolása mellett.)

A hitelezhetőségi limitnél az összes hiteltartozást (más bankoknál már meglévő hiteleket) figyelembe kell venni.

A lakáselő takarékossággal (LTP, Fundamenta) illetve életbiztosítással kombinált lakáscélú hitelek esetén ezek havi részletét is figyelembe veszik a hitelezhetőségi limit megállapításakor.

A kormányrendelet 5.§ (4) bekezdése alapján „tisztán” türelmi idős (tehát nem megtakarítási kombináció miatt türelmi idős) ügyleteknél a türelmi időt követő törlesztőrészletre kell a minősítést elvégezni.

A legmagasabb törlesztő részletet kell figyelembe venni a kedvezményes és akciós konstrukciók esetén.

A jogszabályok hatályba lépéséig kell a hitelezőknek a belső szabályzataikat módosítani. Kíváncsi vagyok a gyakorlatban ezek a szabályozások milyen formában valósulnak majd meg.

2009. évi CLXII. törvény a fogyasztónak nyújtott hitelről

A Kormány 361/2009. (XII.30.) Korm. Rendelete a körültekintő lakossági hitelezés feltételeiről és a hitelképesség vizsgálatáról